尽管总理公署部长英兰妮,早前对媒体表示我国经济尚未陷入衰退,但不利消息如制造业出口在8月份急剧衰退、PMI指数降至3年来最低点、2019年GDP增长预测下调0巴仙至1巴仙等等,都在显示我国经济当前面对的隐忧和挑战。

新加坡房地产网页Property Soul于周二(8日),发表一篇文章《经济衰退对物业又有何种意义》(What Recession Means for Properties),在本社英语站谈到几个观点,可供读者参考。

文内指出 , 经济衰退是全球性问题,无一幸免,尽管各国政府都在各尽所能,避免国家经济衰退,包括泰国投入100亿美元刺激经济、香港宣布拨款24.3亿美元舒缓经济措施、中国持续让人民币贬值等等。

但从近数个月来,经济衰退似乎成为全球的共识。举例来说,美国银行表示将在未来12个月,有三分一的可能出现衰退;摩根大通则将经济衰退的可能性提高到四成以上;摩根士丹利预测第三季度将出现经济衰退等等,

事实上,某些国家已经开始陷入衰退的迹象,例如中美两大国的经济因长久的中美贸易战而持续放缓,而德国的制造业已经陷入衰退,甚至连带服务业也受到波动;也有经济分析师表示全球科技、制造业以及工业正在经历衰退中。

经济衰退对物业造成什么影响?

那这对物业产生何种影响呢? Property Soul 指出,在经济衰退的期间,由于购买兴趣较低,因此房价与房产两均会下调。以之前的金融危机为例,2008年第二季度到2009年第二季度,市建局的私人住在物业价格指数下跌了25巴仙,而2008年同年,私人住宅的交易量下跌了高达66巴仙。

即指从2008年中期的峰值跌至一年后的谷底,但市场随后在四个季度中恢复。

然而,回到了这次衰退前的迹象,其房地产业并没有产生预期的热潮。目前在政府推出九项冷却措施后,其房地产仍处于停滞状态,房价与成交量都远远低于上一个峰值。因此,很难预测即将到来的金融危机中,房地产市场会被破坏的程度,在各种市场降温与经济放缓之下,房地产很有可能陷入衰退。

文内亦举例在1997年亚洲金融危机前,政府也曾打击炒卖,当时在面临金融危机之际,由于缺乏强大的抵御,私人住宅的价格从1996年中期峰值到1998年底,直跌了45巴仙。

对此,文章表示,本次经历经济衰退是否能够度过难关,取决于我国的持有力以及坚持直到房价再次回升的一天。

衰退又会带来什么影响呢?文内指出,首当其冲的通常是职场新人和老鸟。众所周知,失业、企业倒闭以及破产的情况屡屡发生,新人刚刚毕业,缺乏工作经验,所以当公司不愿请人时他们较难找到新的工作。另外,还有高薪的职场老手,他们可能接近退休年龄,因此被要求提前退休。

另一种群体就是属于中年阶层的PMET,他们通常都是上有老下有小、各种房屋贷款和其贷款尾随在后,对他们而言,能够购买或换新家都是他们的目标,因此如果被裁员了,他们可能会难以偿还所背负的贷款。

经济衰退会让许多屋主付不出房贷吗?

在来临的经济衰退中,可能会发生很多屋主无法偿还贷款的现象吗?若是在2013年6月前购买的人,他们又会不会受影响?

文章表示,其关键问题就在于有朝一日,未偿还的房屋贷款会高于房产的价值,即指负资产净值。银行有权要求借款人填补未尝还贷款与市值之间的差额。即使借款人被迫出售房产,但其出售金额都未必能够偿还银行的贷款,加上他如果拖欠贷款,他将被银行贴上不良信用用户。

它所带来的影响力不仅仅是当下,很有可能是未来的十年,根据2019年的统计,美国仍有多达200万的屋主陷入负资产的状态。

文内最后也提供读者一些策略希望能够在衰退来临之际,让大家能够平安度过。

  1. 雇主

管理自己的个人理财与资产组合,可以将自己多余的现金当作应急基金。同时对于手头上低回报或购买错误的物业,应该要趁早卖掉

  1. 买家

目前若想购买房产可以先缓缓,可以再货比三家,待经济衰退来临之际,可以低价购买。若现在需要购买,尽可能准备更多的存款,利用低带宽来降低成为负资产的风险。

  1. 投资者

远离高风险投资包括高价物业、基金、股票、IPO等。其次,储存大量现金,降低风险。再来手握有价值的货币,新币是好的选择,目前我们的政府财政稳健、货币稳定,比起邻国其他国家更具有弹性。

现金放在相对安全(避险)的地方,也没有所谓100巴仙安全的银行。最后,关注在经济衰退期间或之后良好表现的资产,将部分资产投资组合减缓或抛掉没有增长的投资,也勿将所有投资放在一处,因为没有投资是百分百安全。

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