地产

有鉴于2017年曾发生泛岛快速公路（PIE）施工高架桥倒塌的惨剧，工人党主席暨阿裕尼集选区议员林瑞莲，在国会质询当局对于建筑项目的规划，是否应扮演更多的管制角色，侦测和弥补漏洞，以保障公共安全。 林瑞莲是在本周三（4日）的国家发展部财案预算辩论，询问新加坡建设局（BCA）是否有检查和核实，那些项目工程所聘用的合格人员（QP）认证、资历和文件等符合资格。 他提及，国家发展部早在2018年7月，就已针对建筑项目的标准程序规划细节。例如，在提交项目阶段，建设局将对项目蓝图，以及关键结构等的设计计算，进行抽样调查。 这也是确保负责项目的合格人员和认证审查员（accredited checke），都有审核并确保有关设计，是符合建筑管制需求的。 此外，在施工阶段，建设局也会对结构工程进行针对性的检查。 故此，林瑞莲质询，在PIE工程施工时，当局是否曾进行上述审核调查。“PIE高架桥的结构倒塌，根据法庭发现的事实，是否意味着当中有需要弥补的漏洞？” PIE高架桥惨剧 回溯2017年7月14日约凌晨3时30分，衔接樟宜东路上段和泛岛快速公路（PIE）的高架桥在兴建时，突然部分结构坍塌，造成一名中国籍客工丧命和10人受伤。 负责设计高架桥，结果却导致坍塌事故的工程师今早被判86周监禁与1万元罚款。 印尼籍工程师缺乏桥梁设计经验 该起事故当中的46岁印尼籍专业工程师罗伯特（Robert Arianto Tjandra），日前已针对一项工作场所安全与卫生法令，以及两项建筑管制法令控状认罪。 法官在宣判期间，表示本案造成伤害的可能极高，并斥责被告鲁莽行为导致建筑工人重伤，需为事件承担主要责任。 被告被指涉嫌在规划建筑工作上，知悉本身团队缺乏桥梁设计经验，并未能及时给予指导与指示。 另外，他也被指罔顾他人性命，为审查桥梁的设计图样疏忽，而且在团队计算错误后，仍未能采取有效补救措施。

政府准备在今年5月，假武吉巴督推出约160个组屋单位，展开为年长者提供护理服务的“养老住宅”试跑。 国家发展部长兼财政部第二部长黄循财周四（3月4日）在国会上，由国会拨款委员会辩论国家发展部开支预算指出，有关的“辅助生活”（assisted living）计划将由发展部及卫生部联手展开。 两个部门在去年已经开始着手有关计划的讨论，包括辅助生活的模式、征询反馈和建议等。 “辅助生活”（assisted living）计划主要是为年长者提供日常护理的模式，因此在“养老住宅”所提供的服务，除了基本的居家服务，也包括24小时的监控和支援，也为做出申请的体弱或患病年长者提供额外医疗照顾。 所选定进行计划的组屋楼层，都会特别准备更大的社区空间，让居民能够聚集交流，且每个32平方米的住宅单位中，将设有如更宽阔的浴室等亲乐龄设计。 黄循财指出，计划中的交易详情，如销售价格、申请条件等，都会在数周后公布。 他披露，在去年宣布有关计划时，已经广受年长者的欢迎，尤其是那些单身或没有和孩子同住的年长者们。 据政府去年所宣布的计划中，武吉巴督小贩中心将建设在武吉巴督6道、9道以及41街的交界处，养老住宅也将建设在该处。

人力部长杨莉明前日（6日）书面答复宏茂桥议员殷丹的提问，指成年子女与父母联名买公共组屋，如要从共同拥屋权除名，那么买屋用的公积金存款就必须连本带利填补回户头。 她指为了确保会员们有充足退休金不受影响，所以会员们出售组屋时，都被要求购屋用的公积金存款，需连本带利填补回户头。 该政策也适用于那些与父母联名购屋的子女，这是因为他们一旦从共同拥屋权除名，就等同于“售屋”。 杨莉明指出，当局发现许多公积金会员申请拥屋权转让，是因为要和新婚伴侣合买组屋。 “对于这类个案，会员可先办理拥屋权转让手续，在取得新组屋的半年后，才开始公积金填补。”如果会员买的是预购（BTO）组屋，还可以延长数年。 她解释，填补回会员户头的公积金存款，也可用来偿还新组屋。会员可透过父母公积金储蓄填补，或申请建屋局和银行的贷款。 议员质询是否可弹性批准让子女豁免填补 殷丹是询问人力部长，过去五年有多少我国成年子女，在除名和父母联名的组屋时申请豁免公积金填补，以及公积金局会否考虑检讨政策，让这些子女有更多弹性，以选择让父母豁免全额填补。 过去五年，公积金局平均每年接到200份，希望在转让拥屋权时豁免公积金填补的申请。 她补充，如会员无法如期填补，公积金局和建屋局会根据他们家庭的特定枪口，和他们商讨其他选项，例如亲友是否能接受共有组屋的份额，或父母是否同意在经济许可下“大屋换小屋”。

根据英语媒体《海峡时报》报导，建筑管制处对前诺曼顿园（Normanton Park）地段的项目，发出“无销售执照”（no-sale license）仍然有效，意味着发展商须在竣工后、需达到销售准证要求，才能卖房。 该项目为中国发展商鑫丰地产旗下的Kingsford Huray所有。早在今年一月，当局就发出上述禁售令。 禁令下尽管发展商仍可展开工程，惟在取得临时入伙准证（TOP）前不准销售单位。当局指发出禁售执照时考虑到鑫丰过去的纪录。 根据市区重建局的说法，当局发现鑫丰位于后港一带的鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay）的一些建筑工程，不符建筑管制法令（Building Control Act）的需求；也纳入来自山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）的业主反馈， 有关项目早在去年底就已开工，而发展商也希望能尽快出售该处的1千890个单位。 据业内人士分析，以往这种情况并不常见。禁售令也可能影响有关发展商的资金运转。 有业主申诉品质问题 据了解，其中一名业主，以73万5000新元在山景碧苑买下527平方尺的一房式单位，但他申诉房子装修“低于标准水平”：使用低质的镶木地板、浴室地板开裂，厨房台面留下汙跡，玻璃窗被打破，以及卧室和浴室门的质量令人“不敢恭维”。 另一业主则以120万新元，买下829平方尺的二房式单位，但也同样面对大理石地板龟裂、下雨时雨水会渗入内的玻璃窗等问题。他在2017年1月拿到钥匙，却还要进行装修工作至8月。 这位业主不得不自掏腰包拿出1800元，请建筑测量师整理调查报告，也证实窗子渗水正是设计缺陷造成。 试图重新赢得当局信任 也有一些去年迁入鑫丰银河湾的居民吐苦水，包括吐槽发展商在宣传单里勾画许多户外家具，实则组装的寥寥无几；停车位的标识也很糟糕；也有者申诉主人房的冷气漏水，不过经投诉后已解决。 事实上有关发展商仍在试图改善，过去一年也积极让银河湾的住户满意，也派出经理到每栋楼层接纳住户的反馈；以及在接到居民对于安全的顾虑后，同意在公寓周围设立围栏。 甚至在今年中秋节，发展商也释出善意，在中秋晚会上拿出40箱的月饼与居民同乐。 Kingsford Huray发言人则告知媒体，在银河湾的1165个单位入住率已达到90巴仙，几乎所有缺陷单位的改善工作也已完成。 创办人崔正锋早年当过军人 鑫丰地产创办人崔正锋现年62岁，来自中国沈阳，曾是贫困农民，18岁时也当过兵，后来成为税务官让他学习到资金运作的学问。 他在2000年创立鑫丰地产；2006年到新加坡旅游时，决定在此买房置业。目前他已成为新加坡公民。 2014年，他在圣淘沙升涛湾以3300万元，买下该年最贵的洋房，引起各界关注。 根据今年4月的《联合早报》报导，他表示最关注诺曼顿园项目。 项目原来是由国防部为军人和家属而建的公寓，后来私有化。2017年，崔正锋以8亿3010万元买下。 崔正锋曾指出，如果加上填补溢价和发展费，诺曼顿园的土地成本达到15亿5000万元，是近年土地成本最高的私宅项目之一。 曾被人力部罚款 而回溯2017年7月，崔正锋旗下的鑫丰建筑私人有限公司（Kingsford Construction），被指出现工地安全疏漏，接获人力部的停工令后情况仍未改善，遭罚款13万元。 对此，崔正锋在接受《联合早报》的专访中曾说，平心而论，我这两个项目下足本钱，从未偷工减料，却因各种原因造成这些事。我虽问心无愧，行得端坐得正，但总有人会因这些事，对我和这家公司的印象分大打折扣。”

国家发展部长兼财政部第二部长黄循财在博客上称，大部分购买非成熟区组屋（NME）买家利用很少的按揭付款，甚至是零现金支出。 据黄循财表示，今年他们正努力地为新加坡人建造经济实惠的公寓与好房。许多非成熟区楼盘如榜鹅、盛港、登加均以实惠的折扣售卖组屋，减轻买家的负担。 他也提及政府今年两大重大政策：提高购买组屋的收入上限以及推出额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant）。 他指出，“他们（新加坡人）能够在购买新组屋时享有高达八万元的补助，若购买转售组屋，便可享有16万元的补助。” 过去五年30亿元投入各项提升计划 黄循财续指，政府在过去五年中已投入约30亿元，以支援建屋局多项计划，例如将屋契回购计划（Lease Buyback Scheme，简称LBS）的范围拓展至所有组屋单位。 “这也允许组屋屋主在年满65岁后，将屋契卖回给建屋发展局，以便终身获得固定入息，补贴退休所需，并继续住在同一个组屋单位里。” 他透露，今年接受LBS计划的民众几乎翻倍，约1500用户。 此外，他也提及当局有意制定长期计划，确保国民的组屋仍能继续作为良好的居所。故此，当局打算透过“自愿提早重建计划”（Voluntary Early Redevelopment Scheme，简称VERS），积极重新发展旧城镇。 VERS即指在99年屋契到期前，民众可参与重建组屋，而该计划适用于屋契约满70年的房子。 计划透过VERS重新发展旧城镇 总理李显龙在去年的群众大会曾表示，如果大部分屋主投票支持加入，政府可购回所有组屋，并收回土地供重新发展，居民则可使用售屋所得购买另一套组屋。要是居民投票反对，他们可继续住下去，直到屋契期满。 不过总理提醒，选择新计划的屋主所得的赔偿条件不会比SERS慷慨，虽然新计划对社会有好处，但其经济回报没有这么高，因此是自愿性的。 “如果居民赞成，我们将会执行。政府将会收购所有组屋，并收回土地供重新发展，而居民也可以使用所得来的收益，用于支付另一套组屋的费用“，李显龙解释。 收集意见 无论如何，黄循财透露，他们正在制定VERS的细节，一切准备妥当后，便会公布。 “最近几周，有针对VERS提出若干替代建议，包括提供建屋局租约到期的不同管理方法。国家发展部也会考虑所有的反馈和意见，并仔细研究他们。“ 该计划相信是参考工人党与关注房屋制度的无党派组织Future of Singapore所提出的建议。 “一致认为土地稀缺需循环使用” 他补充，“值得注意的是，在这些不同的建议中，基本上都基于共同的立场。我们一致认为，我国土地稀缺，需要作出市区重建，以便土地可再循环再造，并为后代兴建新单位。正因如此，我们的土地大多以租赁的方式出租给居民。“ 他也表示，随着建屋局的屋龄逐渐变老，更需要全面重建，因此政府也正致力发展各项重建计划。

有商家涉嫌把商业单位作为住家使用，被附近的商家发现后，投报到新加坡裕廊集团（JTC Corporation ），当局表示已经展开调查。 在加基武吉汽车城，一名商家发现其对面的商业单位，既然被店主用于居住。 商家女儿向网络新闻网站《Stomp》投报时指出，“我妈妈发现到，该店的店主每天早上都会驾车送儿子上班。” “我妈妈看到他们一家在晚上11时，回到该单位，车子也在该处停放隔夜。” 她指出，其妈妈自三个月前就发现有关的状况，但是他们从来没有主动和该名店主打交道。 商家女儿随后将迷路电视的摄像记录，上传到《Stomp》网页，并表示他们已经提出投诉。 “我们提出正式投诉，裕廊集团也已经到我们的单位，亲自和妈妈交流，并促请她给予M.S. Panel Beating修车厂店主一些时间，让他们寻找到合适的住宿。” 女儿指出，依据汽车城的房屋条规，任何人都不能在相关单位烹煮、睡觉等。“裕廊集团的人员似乎并没有很认真看待此次事件，因为他们并没有进行任何书面报告等文件处理。” 针对此案，裕廊集团方言人在受询时指出，他们已经知道加基武吉汽车城出现未经授权，就把单位作为居住区使用的商家，并且已经采取措施，确保他们能够在今年11月杪前，商家能够依循租赁协议行事。 新加坡裕廊集团是我国最大的高级工业园和商业区的规划、发展和管理商，目前掌管着约39个工业园和专业园区的建设，包括有两个芯片园区、两个商业园、一个化学工业中心和一个位于大士的生物工业园。

随着全球对化石原料污染意识提高，为朝低碳的未来迈进，我国放眼在2030年，扩大太阳能板安装范围，其太阳能发电能力提高至少七倍以上，并将目前260兆峰瓦水平提高到2千兆峰瓦。 这一目标将可能在2030年满足约35万户家庭的常年用电需求。 太阳能源是目前我国可行的环保再生能源，但由于我国国土面积较小，云层覆盖以及遮蔽造成吸收阳光的不均等问题，因此若要将太阳能成为国家主要供电来源并非易事。 目前太阳能于我国能源总量仅占1巴仙，其余95巴仙则是来自天然气、石油以及煤炭等。由于天然气能够产生更少的温室气体，对自然环境的伤害较小，因此早在2000年间，我国已从石油转向使用天然气，透过邻国印尼或马来西亚，以及世界各地的进口天然气，并逐渐发展成为我国主要能源供应。 尽管天然气被誉为是最清洁的化石燃料，但仍会排放碳排放量，破坏大气层，因此它并不是最环保的选择。 我国贸工部长陈振声表示，为降低我国碳排放，欲将太阳能发电比重提升至4巴仙，减轻对气候的影响。 陈振声称，在这10年期间，太阳能板的安装数量已从30处增加至逾3000处，但仍面对土地制约，因此诸如组屋、学校、国防等公共建筑，以及私人工商建筑的屋顶、未被征用的闲置空地、蓄水池、甚至是岸外水域，都有可能是政府安装太阳能板的范围。 当局也探讨在建筑物侧面或是路面装太阳能板的可行性。 此外，陈振声也表示，我国未来将会接入到区域电网，增加其能源安全性。陈振声也表示我国将投入更多研究在能源储存系统。 除了太阳能能源，各国亦正研发更具实惠的低碳科技。据了解，中国目前正在研究更多其他低碳科技，致力于研制出更实惠的低碳科技选项，如研究使用“绿色氢气”为燃料的可能性，以及碳捕集與封存科技（Carbon Capture and Storage ，简称CCS） 碳捕集与封存科技指收集从点源污染（如火力发电厂）产生的二氧化碳， 将它们运输至储存地点并长期与空气隔离的技术过程。 此项技术的主要目的是防止在发电过程中或其他行业使用化石燃料而释放大量二氧化碳至大气层，  同时是一种潜在手段以减轻因为使用化石燃料时所释出的排放物而造成的全球暖化及海洋酸化。

根据新加坡建屋发展局（HDB）在今日发布的2018/19年度报告，从去年4月1日至今年3月31日的财年，该局出现近20亿元的赤字，比前个财年赤字增15巴仙。 建屋局在房屋项目出现24亿元赤字，但从其他方面如收租和商业活动的4.62亿元盈余抵消，惟仍有19亿8600万元的净赤字总额，达到四个财年来的新高。 建屋局每年都出现赤字，获得财政部拨款弥补。其中“居者有其屋”项目出现14亿元赤字，包括销售组屋的亏损、公积金房屋津贴以及正在发展的组屋预期亏损。 比起17/18财年的4亿6600万元，当局也派发5亿3200万元公积金房屋津贴。 该局在上财年共售出1万6608间新组屋，但比起前年的2万6857间的销售业绩，减少了38巴仙。 上财年当局在18项项目中推出共1万5300间辛祖武，包括登加新镇的1620间单位；至于售出的再销售组屋增加7巴仙，达2万3476间。  

一名房地产经纪人涉违反职业道德操守，令客户蒙受亏损，被罚款三万元及经纪执照被暂时吊销12个月。 房地产代理理事会纪律委员（CEA）于周一（10月21日）发文告揭发上述案件，并指这是当局至今为止，对违规经纪人做出的最严厉处罚。 文告指出，博纳产业（PropNex Realty）的39岁经纪人，Ngu Ping Chuan James Ethan（简称James），于2016年期间受客户委托，寻找价格介于90万元的房屋。 2017年3月，James和客户参观了位于我国东部，一间叫价104万元的公寓。James随后向卖家经纪表示，自己的客户对该房屋有兴趣，并询问了可获得的佣金。 卖家表示愿以102万出售公寓，并且会给出1巴仙的佣金，即一万元。 James则争取2.5至3巴仙的佣金，并且没有告知客户卖家的公寓要价。他转而对客户表示，有关公寓的平均价格为118万，建议可以提出106万元的报价。 但是客户自行到银行查询后，发现该房产估计价格为95万至100万元。 客户在2017年4月，要求James和卖家进行购屋交涉，而James在两天后告知客户已经向卖家传达了要约95万元，却被对方拒绝。James还告诉其客户，卖方提出104万元的叫价。 未知会客户私自协调 没有得到客户的指示，James向卖方代理声称客户同意支付104万元购屋，卖方需要支付4巴仙的佣金，由双方代理评分，他自己要求获得3巴仙的佣金，即三万元。 卖家拒绝有关要求，表示只支付James 2巴仙佣金，自己的代理只获得1巴仙佣金。卖家代理也协商表示将要价降至101万元，而James向自己的客户收取佣金，但是James并没有将有关消息传达给客户。 房产理事纪委会指出，James为了能获得3巴仙的佣金，既然以高昂屋价游说客户不要购买公寓。 其客户最终直接和卖方经纪人联系，以104万元购买公寓。 面对三控状 该纪委会则指出，James的不当行为导致其客户在交易中亏损了两三万元，触犯了违反道德规范和专业行为守则（Code of Ethics and Professional Client Care）。 他面对该守则中的三项指控，即未能将卖方提出的102万元要价传达给客户知晓、没有书面说明获得共同经纪人佣金的利益冲突、以及没有向客户传达卖家要价101万元，但是买家需支付经纪人佣金一事。 另外，他还有五项控状尚需要交予法庭考量。 每项控状都将导致他被罚款30万元和停牌12个月，自10月16日，有关的停牌令就同时执行。 房产理事纪委会在文告中指出，消费者若对利益冲突有疑问，应该向经纪人寻求澄清。“在产业交易期间，消费者需获得书面通知有关任何冲突或潜在的利益冲突。” “若确实存在利益冲突，经纪人必须在获得客户许可后，才能为客户行事。” 若消费者怀疑经纪人在房产交涉上有违规行为，可致电1800-6432555 或电邮到[email protected] 向该纪委会投报。

尽管总理公署部长英兰妮，早前对媒体表示我国经济尚未陷入衰退，但不利消息如制造业出口在8月份急剧衰退、PMI指数降至3年来最低点、2019年GDP增长预测下调0巴仙至1巴仙等等，都在显示我国经济当前面对的隐忧和挑战。 新加坡房地产网页Property Soul于周二（8日），发表一篇文章《经济衰退对物业又有何种意义》（What Recession Means for Properties），在本社英语站谈到几个观点，可供读者参考。 文内指出 , 经济衰退是全球性问题，无一幸免，尽管各国政府都在各尽所能，避免国家经济衰退，包括泰国投入100亿美元刺激经济、香港宣布拨款24.3亿美元舒缓经济措施、中国持续让人民币贬值等等。 但从近数个月来，经济衰退似乎成为全球的共识。举例来说，美国银行表示将在未来12个月，有三分一的可能出现衰退；摩根大通则将经济衰退的可能性提高到四成以上；摩根士丹利预测第三季度将出现经济衰退等等， 事实上，某些国家已经开始陷入衰退的迹象，例如中美两大国的经济因长久的中美贸易战而持续放缓，而德国的制造业已经陷入衰退，甚至连带服务业也受到波动；也有经济分析师表示全球科技、制造业以及工业正在经历衰退中。 经济衰退对物业造成什么影响？ 那这对物业产生何种影响呢? Property Soul 指出，在经济衰退的期间，由于购买兴趣较低，因此房价与房产两均会下调。以之前的金融危机为例，2008年第二季度到2009年第二季度，市建局的私人住在物业价格指数下跌了25巴仙，而2008年同年，私人住宅的交易量下跌了高达66巴仙。 即指从2008年中期的峰值跌至一年后的谷底，但市场随后在四个季度中恢复。 然而，回到了这次衰退前的迹象，其房地产业并没有产生预期的热潮。目前在政府推出九项冷却措施后，其房地产仍处于停滞状态，房价与成交量都远远低于上一个峰值。因此，很难预测即将到来的金融危机中，房地产市场会被破坏的程度，在各种市场降温与经济放缓之下，房地产很有可能陷入衰退。 文内亦举例在1997年亚洲金融危机前，政府也曾打击炒卖，当时在面临金融危机之际，由于缺乏强大的抵御，私人住宅的价格从1996年中期峰值到1998年底，直跌了45巴仙。 对此，文章表示，本次经历经济衰退是否能够度过难关，取决于我国的持有力以及坚持直到房价再次回升的一天。 衰退又会带来什么影响呢？文内指出，首当其冲的通常是职场新人和老鸟。众所周知，失业、企业倒闭以及破产的情况屡屡发生，新人刚刚毕业，缺乏工作经验，所以当公司不愿请人时他们较难找到新的工作。另外，还有高薪的职场老手，他们可能接近退休年龄，因此被要求提前退休。 另一种群体就是属于中年阶层的PMET，他们通常都是上有老下有小、各种房屋贷款和其贷款尾随在后，对他们而言，能够购买或换新家都是他们的目标，因此如果被裁员了，他们可能会难以偿还所背负的贷款。 经济衰退会让许多屋主付不出房贷吗？ 在来临的经济衰退中，可能会发生很多屋主无法偿还贷款的现象吗？若是在2013年6月前购买的人，他们又会不会受影响？ 文章表示，其关键问题就在于有朝一日，未偿还的房屋贷款会高于房产的价值，即指负资产净值。银行有权要求借款人填补未尝还贷款与市值之间的差额。即使借款人被迫出售房产，但其出售金额都未必能够偿还银行的贷款，加上他如果拖欠贷款，他将被银行贴上不良信用用户。 它所带来的影响力不仅仅是当下，很有可能是未来的十年，根据2019年的统计，美国仍有多达200万的屋主陷入负资产的状态。 文内最后也提供读者一些策略希望能够在衰退来临之际，让大家能够平安度过。 雇主 管理自己的个人理财与资产组合，可以将自己多余的现金当作应急基金。同时对于手头上低回报或购买错误的物业，应该要趁早卖掉 买家 目前若想购买房产可以先缓缓，可以再货比三家，待经济衰退来临之际，可以低价购买。若现在需要购买，尽可能准备更多的存款，利用低带宽来降低成为负资产的风险。 投资者 远离高风险投资包括高价物业、基金、股票、IPO等。其次，储存大量现金，降低风险。再来手握有价值的货币，新币是好的选择，目前我们的政府财政稳健、货币稳定，比起邻国其他国家更具有弹性。 现金放在相对安全（避险）的地方，也没有所谓100巴仙安全的银行。最后，关注在经济衰退期间或之后良好表现的资产，将部分资产投资组合减缓或抛掉没有增长的投资，也勿将所有投资放在一处，因为没有投资是百分百安全。