作者：国际地产顾问公司总裁邱瑞荣
今年5月，政府宣布放宽政策，让年长者能够使用更多公积金的存款购买二手房屋，目的为提高并维持旧屋的价值。
人力部以夫妻约翰（48岁）和贞（45岁）为例，他们按照新条例将可按照较年轻买家岁数，动用公积全额购买价值43万新元，屋契剩下50年的四房式组屋。按照以往的条例，若要购买旧屋，其可动用公积金比率最多八成，亦即只能动用34万4000新元。
对此，市场观察者很快给出回应，指出“新条款开放以往由公积金条款的限制，有利于提高旧屋价值。”
看来旧屋价值真的会被解放。但事实上真是如此吗？
（在此，我们先将旧屋的定义为40年以上的旧屋，意味着其屋契年龄剩下59年，亦是融资限制的开始，如买家数量减少，而强加了转售价值的压力。）
让我们检视看看， 约翰和贞以公积金43万新元，购买约屋契49年的组屋是否是明智之举。
若计划赶不上变化？
首先，约翰和贞是否有想过他们可能会在退休时期，生活出现危机和问题的可能？如果当时他们急需卖掉已居住15年的组屋，是否会有买家想要购买这仅剩35年屋契的组屋?
- 其潜在买家会是60岁以上可以使用公积金买房的人
- 60岁以下的买家则需以现金补贴购买房子
- 55岁以上的买家，至少需达基本存款（Basic Retirement Sum，简称BRS）条件，才能提出基本存款以外的余额，如：全额存款（Full Retirement Sum，简称FRS）或超额存款（Enhanced Retirement Sum，简称ERS）以此作为购买房子的资金。
- 根据目前的公积金条规，55岁及以上的买家可以以抵押财产的方式，允许提取公积金退休账户以支付房屋费用，首先公积金存款内必须达BRS为 8万8000新元。 若要使用公积金购买房子，您是FRS会员可动用8万8000新元购买组屋；若你是ERS会员，则可使用 17万6000新元来购买组屋。 但其条件为会员提取资格需从65岁开始，而且以每月退休收入为支付购买房子的资金。
- 倘若一对满60岁的夫妻想以全额公积金给付，假设两人均为ERS成员，他们将可支付35万2000新元，而约翰和贞则会损失7万8000新元（$430,000 – $352,000 = $78,000），而这7万8000新元可以15年摊销（或每年5200新元），对于一间旧屋而言，这损失可当作是消耗。但对于购买房子60岁的夫妻而言，他们的摊销则达每年1万新元。
- 谁会愿意在65岁退休之际，贡献大部分的公积金和牺牲自己的每月退休收入只为了买房？
- 多少年轻夫妇选择购买旧屋呢？60岁以下的买家只能按照年龄比例使用公积金，而且他们可能也会认知到自己的寿命或许比所购买的仅剩35年旧屋寿命更长。
- 所以约翰和贞只能锁定在可同时动用公积金和现金的买家
这不禁引出接下来的问题：到底哪一个买家愿意购买约翰和贞屋契剩下35年的，其房屋价值逐年贬值的房子？即使政府提出自愿早期重建计划（VERS），买家将会获得何种补偿？其补偿金是否包含拆迁费用？抑或是VERS计划并没有通过表决呢？
是否真的考虑清楚？
其次，我们希望约翰和贞能够全面考虑将所有公积金存款（即4万3000新元）投入到接下来50年购买房子的想法。
- 在接下来的20年里，约翰（当时68岁）和贞（当时65岁会将从职场上退下，失去主要经济来源，他们等同损失了接下来20年由公积金普通账户（OA）每年5巴仙的利息，以及公积金退休账户（RA）每年4.0巴仙的利息。据约翰和贞的收入及55岁是公积金OA的存款，在未来的20年里将损失至少27万4000新元的利息收入。
- 到那时，该屋契也剩下30年，其剩余价值将低于43万新元的一半。除非他们退休时有大量的存款，否则该房将在未来20年持续贬值，加上公积金利息损失最少27万4000新元，反而大大影响了他们退休生活。除了将房子内的卧室出租，他们别无选择。
- 倘若约翰和贞能够活到98岁和95岁，到时他们的组屋将会贬为零值，很可能在他们最需要的时候反而没有了这遮风避雨的地方。
- 因此，现年48岁和45岁的夫妻，应趁着身体健壮和拥有稳定收入之际，考虑购买更屋契更长久的单位，即使价格比起旧屋更昂贵，而且会有15年的贷款。然而，应尽量避免动用公积金的存款。
尽管在放宽条例后，似乎显示旧屋单位的交易量有所提升，然而，研究者可能忽略，过去一年里，旧屋单位的数量也随之增加。
虽然55岁以下的中年买家可能更有资格获得公积金资助，购买旧屋；屋契期限必须让最年轻买家足以居住到80，提升到95岁，表示年轻人难以用公积金全额支付，意味着来自年轻买家的需求将会减少。
我们对于放宽条款，吸引55岁以上买家的条件表示质疑。若将公积金留在公积金退休账户内，成员每年至少可赚取四巴仙利息，你觉得他们会放弃如此高额的利息，以换取购买不断贬值的房子？
换句话说，若说放宽条款后，旧屋的整体需求和价值有所提升的说法，仍存有疑虑。因此，我们促请买家在购买前必须全面考虑，包括长期租约、购屋盈利减少而导致他们未来生活可能出现捉襟见肘的状况。
本篇转载自本社英文站