政府推降温措施 惟长远房产通膨存隐忧

昨日，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局，发布联合文告，调整附加买方印花税（ABSD）以及贷款与价值比率（loan-to value ratio，LTV），尝试为刚从去年下半年重新活络的房地产市场降温。

针对购买第二座房产的买家，附加印花税从原本的7巴仙上调至12巴仙，足足升了5巴仙。购买第二座房产的永久居民也受影响，未来需缴交15巴仙买方印花税。

表格来源：国家发展部

至于买家的LTV也收紧5巴仙，惟建屋发展局发放的房贷不受影响。第一套房产的LTV定限从现在的80巴仙，减少至75巴仙；借贷期超过30年或借贷至超过65岁，LTV则降至55巴仙。对于购买第二座房产的买家，至少需付25巴仙头期。

根据新的LTV贷款价值比率，对于购买第三座房产后的买家，假设购买100万元的房产，顶所只能获得银行贷款35或15巴仙。至于非个人（如投资公司），其LTV值更被下调至15巴仙。

这不是政府首次推出房产市场降温措施。上一轮是在2013年1月，而从2009年至2013年共推出八轮降温措施。自2013年中至2017年，私宅价格累计下跌11.6巴仙，但是自去年第三季开始回升，大涨9.1％。

过去12个月，房地产交易量也上扬25巴仙，新房产贷款也提升了34巴仙。

金管局乐见房地产市场重新活络，惟担忧价格攀升过快，会追上普通民众的收入增长。

政府突然宣布降温政策， 且在今日即时生效，令房地产商措手不及，也有许多民众漏夜往各个私人住宅销售中心，赶在价格调整前下订单。

表格来源：国家发展部（ 公共组屋资产贷款期为25年）

降温措施，也是政府一番好意，希望能控制价格，确保老百姓都能买得起房，平心而论，欧美主张自由市场的国家，也未必如此积极控制房价。特别是我国公共组屋系统，一直都为人赞誉。

探讨更有效的房屋措施？

“政府组屋”即是国民住宅，让人民以较可负担的分期付款购买，一开始的目标就是为贫穷家庭而建，可以说，我国有八成人口都住在组屋。然而在90年代，组屋政策开始变质，人们把组屋当作累计财富的资产，有增值效果，买了转手卖掉，但同时也推高了房屋价格。

政府更应该检视现有房产政策的局限：毕竟国土地少，土地是我国稀缺的资源，房产价格随着时间推移，只有节节攀升。

当前的降温措施，乃是将房屋作为资产、放在自由市场上，做价格调控，充其量只能短期抑制房价，仍没有解决关键的问题：能否跳出房屋通膨的陷阱，开拓其他更永续、可负担的房屋政策？

“网络公民”在上月探讨房屋价值的专题，即政府也承认，我国不会出现永久地契，99年地契到期，房产就归零，仍需归还给政府。意味着，越临近屋契到期，房屋贬值越大。

再者，还要考量老房屋也会年久失修、未来的土地可能出现新的需求，土地终归是国家的，房子、公寓建在公家的土地上，但是人民却要穷忙一生，花半辈子的岁月供一座单位，然而房屋越接近地契到期，就开始贬值。

“大屋换小屋”，越换越小？

建屋局局长蔡君炫博士，曾坚持99年屋契足以应付两代人要求，屋契到期即归还政府，才能根据未来的需求重新规划土地。

政府提供国人多个屋契套现措施，套现渠道包括出租房间、加入建屋局屋契回购计划，以及“大屋换小屋”，购买屋契较短的小型单位，利用剩余售屋所得加入终身入息计划，获取终身养老金。

当然，屋龄大约40-60年，转售还有增值；但若屋龄离到期只剩40年，买家可能可能就不太愿意了：万一买了难以脱手怎么办？

况且，，现有100万组屋单位，到2030年，还拥有59年屋契寿命的组屋单位约剩下40万间。

这意味着，继续把组屋当作商品，到未来人口持续增长，房价只有进一步飙高，我们下一代的薪资到时是否跟得上房价？

事实上，政府可以效法德国房屋政策，德国从1975年至今的房地产波动仅3倍多，源于该国政府立法管制整个房产市场，法律甚至规定经济收入低、孩子太多、因民族、宗教原因找不到房子的家庭，政府有责任提供公共住宅。

在新加坡，近90巴仙土地是公家的，政府若直接落实公共住宅的分配，或是只租不售、或是以征收押金方式让居民入住公共组屋，在地契到期前政府再回购，如此，“居者有其屋”不必然人民需拥有房屋，若政府妥善分配，人民可以省下买房的负担，不用再半辈子为供房贷穷忙、为脱手老房伤透脑筋。